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Est-il possible d'acheter des parts de SCPI en SCI ?

Dans le secteur immobilier, si la SCPI est un véhicule d’investissement, la SCI en revanche est un montage permettant de gérer un bien immobilier en indivision.

Nous allons détailler ci-après ce qui fait leur différence ainsi que leurs principales caractéristiques avant d’expliquer le fonctionnement de l’achat des parts de SCPI en SCI.

Les SCPI, des titres de propriété basés sur l’exploitation d’un parc immobilier

Les sociétés civiles de placement immobilier sont des produits pierre-papier : c’est l’investisseur qui achète les titres (le papier), tandis qu’un tiers appelé société de gestion se charge de l’exploitation du parc immobilier, c’est-à-dire la pierre.

C’est en fonction du nombre de parts que la société de gestion calcule le montant des revenus locatifs à reverser à l’investisseur.

Investir en SCPI présente de nombreux avantages :

  • avoir la possibilité de choisir sur une large gamme de produits afin de répondre précisément à ses besoins
  • se décharger de l’ensemble de la gestion locative
  • pouvoir se créer un patrimoine à l’étranger sans avoir à s’y déplacer pour le gérer
  • diversifier son portefeuille et équilibrer les risques

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La SCI : pour gérer un bien en indivision

La SCI est une société civile immobilière qui est le plus souvent familiale lorsqu’il s’agit de gérer un bien indivis. Les associés sont les membres d’une même famille ou non, étant donné que les parts peuvent être revendues, cédées, transmises, démembrées.

La société civile immobilière peut en outre acheter des parts de SCPI. C’est le gérant qui constitue un portefeuille de SCPI qu’il achète directement à la source, c’est-à-dire auprès de la société de gestion émettrice. Certaines parts de SCPI à capital fixe peuvent être aussi acquises auprès d’un particulier sur le marché secondaire.

Les avantages de la constitution d’une SCI : échapper au piège de l’indivision, notamment en présence de nombreux héritiers. Chacun est par conséquent libre de décider de la gestion de ses parts.

Quel fonctionnement ?

C’est le gérant qui distribue les dividendes versés par la SCPI auprès de chaque associé en fonction de la quote-part initiale. À la différence de la détention des parts en direct, les associés ne disposent pas des parts de SCPI proprement dites lorsque celles-ci sont logées dans une SCI. En effet, elles appartiennent à cette dernière. En ce qui concerne la modalité de gestion, elle est préalablement définie dans les statuts : c’est le gérant qui a plein pouvoir sur l’exploitation de ces SCPI.

Rappelons que la désignation du gérant se fait par vote, et que ce sont les associés eux-mêmes qui procèdent à ce vote – initialement avant la création de la SCI, ou lors des assemblées générales en cas de changement de gérant. Ce dernier est en charge de rendre compte à ses associés quant à la gestion du portefeuille de SCPI ainsi constitué.

La transmission des parts de SCI et de SCPI

Les parts de ces deux actifs peuvent être librement transmises par le souscripteur. Celui qui reçoit les parts de SCI transmises profitera donc des mêmes conditions de perception des revenus issus du portefeuille de SCPI. Qu’il s’agisse d’une donation ou d’une succession, la transmission de ces parts fait toujours l’objet du paiement de droits. Des abattements sont octroyés afin d’amoindrir le montant à s’acquitter.

Attention toutefois, même si les SCI fonctionnent avec des parts de sociétés, la donation ne peut se faire par don manuel comme dans le cas de la transmission de valeurs mobilières comme les actions et les obligations. Il s’agit en effet de parts de sociétés de personnes : la donation doit donc se faire par acte notarié comme dans le cas d’un bien immobilier classique.